Grænse for variable boliglån vil styrke den økonomiske stabilitet

De seneste årtier er rentefølsomheden i dansk økonomi steget. Rentens stigende betydning skyldes særligt indførelsen af variabelt forrentede realkreditlån (rentetilpasningslån) i 1996 og adgangen til afdragsfrie lån fra 2003. Samtidig skylder vi gennem­snitligt hver især flere penge i dag, end vi gjorde nogle årtier tilbage. Det øger også rentens betydning.

Rentefølsomheden har fordele og ulemper. De danske konjunkturer svinger som regel sammen med de europæiske, og derfor vil Den Europæiske Centralbanks (ECBs) pengepolitik for euroområdet typisk også virke stabiliserende på dansk økonomi. Pengepolitikkens effekt vil være stærkere, jo mere rentefølsom efterspørgslen er, så en vis rentefølsomhed vil være en stabiliseringsmæssig fordel.

Men det er ikke altid, renten udvikler sig hensigtsmæssigt. Af og til kommer der rentestigninger, som er voldsomme, og som indtræffer på tidspunkter, hvor vi ville have haft gavn af en lavere rente.

Det så vi f.eks. under finanskrisen i slutningen af 2008, hvor der kom pres på den danske krone. Hensynet til den danske fastkurspolitik tvang Nationalbanken til at hæve den danske rente på et tidspunkt, hvor ECB ellers sænkede renten, og hvor dansk økonomi også ville have nydt godt af et lavere renteniveau. Sådanne situationer er sjældne, men vi har set dem før, og vi vil se dem igen.

Nye initiativer – men der skal mere til

Derfor er det fornuftigt, at der i den senere tid er taget to initiativer til at øge realkreditsektorens robusthed og til at tage toppen af økonomiens rentefølsomhed.

Det ene initiativ er den såkaldte »refinansieringslov«, der blev vedtaget sidste år. Den begrænser, hvor meget renten kan stige for familier, der har optaget realkreditlån med en rentebinding på op til to år. Desuden indebærer den, at realkreditobligationernes løbetid forlænges, hvis en refinansieringsauktion skulle slå fejl. Det andet initiativ er den tilsynsdiamant for realkreditinstitutterne, som Finanstilsynet præsenterede i starten af december. Den sikrer, at de enkelte institutter begrænser og spreder deres risici på tværs af låneformer og løbetider.

Begge tiltag bidrager til at styrke den finansielle stabilitet i Danmark, men de udelukker ikke, at store rentestigninger vil have betydelige samfundsøkonomiske konsekvenser.

Selv om en rentestigning på variabelt forrentede lån på eksempelvis fem procentpoint ikke vil bringe realkreditinstitutterne i knæ, vil den alligevel svække købekraften – de, der bliver berørt, vil skrue ned for forbruget. Det vil forstærke en økonomisk tilbagegang.

I den seneste vismandsrapport så vi på, hvordan »flekslånere«, familier der overvejende har optaget rentetilpasningslån, adskiller sig fra familier med en overvægt af fastforrentede eller slet ingen lån i boligen. Der er forskelle. Flekslånerne er f.eks. kendetegnet ved, at:

• De er yngre, i højere grad samlevende, og de er i højere grad børnefamilier.
• De tjener mere. Familieindkomsten per voksen er otte pct. højere end i familier med fastforrentede lån.
• Deres boliggæld er større – både når den ses i forhold til boligens værdi og til indkomsten. Omkring 25 pct. af familierne med rentetilpasningslån har f.eks. en gæld, der er mere end dobbelt så stor som den årlige indkomst før skat, mens det kun er tilfældet for 12 pct. af familierne med fastforrentede lån
• Deres nettoformue er mindre end i familier med fastforrentede lån. Omkring 45 pct. af familierne med rentetilpasningslån har en negativ nettoformue, mens det er tilfældet for omtrent 30 pct. af familierne med fastforrentede lån.
• De har færre likvide midler end andre. For næsten 40 pct. af familierne med rente­tilpasningslån svarer de likvide midler til mindre end en månedsindkomst. Det gælder kun for knap 30 pct. af familierne med fastforrentede realkreditlån.
• Flekslånerne er altså i gennemsnit ikke helt så velkonsoliderede som andre – og i særdeleshed ikke som boligejere, der overvejende har fastforrentede lån. Samtidig har flekslånerne typisk færre likvide midler, de kan gribe til, hvis de rammes af økonomisk modgang. Flekslånerne vil altså i særligt høj grad skulle skrue ned for forbruget, hvis de mister indkomst, eller hvis renten stiger.

Risikoen ved variable lån er ikke kun låntagers

Men er det så ikke bare flekslånernes eget problem? De har jo selv påtaget sig den ekstra risiko.

Ikke helt. Hvis renten stiger markant, kan det tvinge flekslånerne til at skære så meget i forbruget, at det rammer den samlede økonomi. Det vil få ledigheden til stige. Risikoen bæres på den måde af mange flere end flekslånerne selv. Den bæres af os alle sammen.

Derfor er det helt oplagt at se på muligheden for at begrænse boliglån med variabel rente. I dag kan op til 80 pct. af en ejerboligs værdi belånes med realkreditlån med rente­tilpasning, mens de resterende 20 pct. potentielt kan belånes med variabelt forrentede banklån. Man kan altså reelt belåne hele boligens værdi med variabelt forrentede boliglån.

Vi anbefaler, at man indfører en øvre grænse for, hvor stor en andel af en ejerboligs værdi der kan sættes i pant mod variabelt forrentede boliglån – hvad enten disse er realkredit- eller banklån. Vi forestiller os ikke en meget stram grænse; den kunne eksempelvis være på 70 eller 80 pct. af boligens værdi. Den resterende del af boligens værdi vil kun kunne belånes med fastforrentede lån. Ordningen skal naturligvis indfases gradvist.

En sådan lånegrænse vil lægge reguleringen på den enkelte låntager og rette begrænsningen mod de højeste belåningsniveauer. Den vil på den måde effektivt reducere den makroøkonomiske risikofaktor. Den vil imidlertid også være effektiv i henseende til at sikre den finansielle stabilitet og faktisk her være mere målrettet end tilsynsdiamantens begrænsning af omfanget af variabelt forrentede lån, fordi denne lægger begrænsningen på institutterne. I øvrigt kan man om ønsket lægge de afdragsfri lån med ind under lånegrænsen og derved imødekomme en anbefaling fra Det Systemiske Risikoråd.

Prisen for lånegrænsen vil være, at den enkelte boligejer vil opleve en mindre begrænsning i sine muligheder for at indrette sin privatøkonomi som ønsket. Men jo flere, der tager rentetilpasningslån, desto større er omkostningerne for den samlede økonomi. Og jo større er vores fælles risiko.

Den lånegrænse, vi foreslår, vil enkelt og målrettet ændre adfærden blandt dem, som udnytter lånegrænsen fuldt ud. Og det er netop denne gruppe, der udgør den største samfundsøkonomiske risiko. Samtidig vil den kun i begrænset omfang reducere den privatøkonomiske fleksibilitet blandt den brede skare af boligejere.

Man må derfor spørge sig selv, om prisen i form af en smule begrænset fleksibilitet blandt netop denne gruppe mon ikke opvejes af de fordele, der er for samfundet? Det mener vi.