Skat af boliggevinster ønskelig, hvis den opkræves løbende
Politiken har for nylig beskæftiget sig med udviklingen på boligmarkedet og de store formuegevinster, som boligejerne i dele af landet – især i hovedstadsområdet – har opnået i de seneste år. Overskriften på forsideartiklen d. 17. juli og Politikens leder samme dag kunne give det fejlagtige indtryk, at der efter de økonomiske vismænds opfattelse ikke er behov for at ændre på ejendomsbeskatningen. Vismændene har tværtimod i mange år argumenteret for en mere effektiv ejendomsbeskatning. I den aktuelle situation har vi blot peget på, at man ved udformningen af ejendomsbeskatningen skal tænke sig grundigt om, så man undgår uønskede negative bivirkninger. Som uddybet nedenfor sikres en beskatning af boliggevinster bedst gennem en løbende ejendomsbeskatning kombineret med en henstandsordning for boligejere med likviditetsproblemer.
I perioder med store stigninger i ejerboligpriserne fremføres næsten altid forslag om, at boligejerne bør beskattes af deres kapitalgevinster, når de sælger deres bolig. Det kan forekomme både naturligt og rimeligt, at kapitalgevinster skal beskattes, ikke mindst når vi har så højt et skattetryk på arbejdsindkomst. Det kan også umiddelbart forekomme rimeligt, at boliggevinster først skal beskattes, når boligen sælges, og sælgeren står med penge i hånden. Problemet er blot, at en sådan beskatning ved realisation af gevinsten vil hæmme udbuddet af ejerboliger, fordi man tilskynder boligejerne til at udskyde salget, hvis de har mulighed for det. Ved at udskyde salget undgår man jo skatten. Dermed bliver der udbudt færre boliger til salg med det resultat, at priserne drives yderligere i vejret. På den måde kommer boligkøberne reelt til at bære en del af byrden ved skatten, selv om den egentlig var tænkt som en skat på sælgerne.
Man opnår altså ikke den byrdefordeling, der var tilstræbt, og samtidigt vil en beskatning af boliggevinster ved realisation hæmme mobiliteten på bolig- og arbejdsmarkedet, fordi det bliver dyrere at flytte. Dermed får man en dårligere udnyttelse af boligmassen og en mindre fleksibilitet på arbejdsmarkedet, der vil give større inflationspres og lavere beskæftigelse på længere sigt.
Men kunne man ikke løse dette problem ved at tillade, at kapitalgevinster ved boligsalg er skattefri, så længe pengene blot bruges til at erhverve en ny bolig? Svaret er, at dette kun delvis ville løse problemet, fordi beskatningen stadig ville ramme dem, der flytter fra en ejer- til en lejerbolig, eller dem der flytter fra en større til en mindre ejerbolig. Mobiliteten ville altså stadig blive hæmmet, og mange formuer ville blive ”fastlåst” i ejerboliger, selvom formuerne set fra samfundets synspunkt måske kunne have givet et større afkast ved investering i andre aktiver.
Af alle disse grunde er det meget bedre at foretage en løbende beskatning af ejendomsværdier, sådan som det sker gennem den kommunale og amtskommunale grundskyld og gennem ejendomsværdiskatten på ejerboliger. Løbende ejendomsskatter hæmmer ikke mobiliteten på bolig- og arbejdsmarkedet, og en skat på grundværdier overvæltes ikke på boligkøberne, men kapitaliseres i lavere grundpriser (ejendomsværdiskatten bliver også kapitaliseret i lavere ejendomspriser i fuldt udbyggede boligområder, hvor der ikke er mulighed for at bygge yderligere boliger). Under ”normale” omstændigheder - dvs. før indførelsen af det gældende skattestop – vil en løbende ejendomsbeskatning også automatisk sikre en beskatning af kapitalgevinster på boliger, fordi ejendomsskatten vil stige i takt med ejendomsvurderingen.
Et taleksempel kan hjælpe til at illustrere pointen: Antag, at en bolig er steget 100.000 kr. i værdi, og at ejendomsværdiskatten udgør 2% af den aktuelle ejendomsværdi. Værdistigningen betyder da, at boligejeren ud i al fremtid skal betale 2000 kr. mere om året i ejendomsskat, forudsat at værdistigningen er varig. En permanent årlig stigning i ejendomsskatten på 2000 kroner svarer til en engangsudgift på 50.000 kr., hvis renten er 4% (hvis man tager et lån for at betale engangsudgiften på de 50.000 kr., så skal man jo betale 2000 kr. årligt i rente ved en rente på 4%). Den løbende ejendomsskat har dermed reelt samme virkning, som hvis man øjeblikkeligt havde inddraget halvdelen af værdistigningen på de 100.000 kr., dvs. hvis man havde opkrævet en engangsskat på 50% af boligejerens kapitalgevinst. Den løbende ejendomsskat betyder blot, at gevinstbeskatningen bliver fordelt hen over årene. Hvis man sælger sin bolig og dermed realiserer sin gevinst, kommer man reelt stadig til at betale, fordi den løbende ejendomsskat som tidligere nævnt kapitaliseres i ejendomsværdien og fører til en lavere salgspris, end man ellers kunne have opnået.
Skattestoppet for ejendomsværdiskatten betyder imidlertid, at ejendomsværdiskatten ikke længere sikrer en automatisk beskatning af kapitalgevinster, fordi skatten ikke længere får lov til at stige i takt med boligpriserne. Dette har naturligvis nogle fordelingsmæssige konsekvenser, som kritiseres i Politikens leder d. 17/7. For samfundsøkonomien har fastfrysningen af ejendomsværdiskatten også nogle uheldige virkninger, som de økonomiske vismænd gentagne gange har fremhævet. Det tabte ejendomsskatteprovenu betyder alt andet lige, at skatterne på arbejdsindkomst bliver højere, end de ellers havde behøvet at være, hvilket hæmmer beskæftigelsen. År for år udhules provenuet fra ejendomsværdiskatten af inflationen, hvorved en stadig større andel af de samlede skatter må opkræves som indkomstskatter på arbejdskraft og kapital. Det er faktisk lige det modsatte, der er brug for i en verden, hvor arbejdskraft og kapital bliver stadigt mere mobile over landegrænserne og dermed stadigt vanskeligere at beskatte. Derudover risikerer man større prisudsving og dermed øget ustabilitet på boligmarkedet, fordi ejendomsskatterne ikke længere får lov at stige og falde i takt med ejendomspriserne.
Den traditionelle indvending mod en løbende ejendomsskat er, at skatten risikerer at belaste skatteyderens likviditet, hvis ejendomsvurderingen pludselig stiger mærkbart. Men der er en løsning på det problem: Hvis ejendomsskatten i reale kroner stiger ud over det niveau, som den lå på ved boligens anskaffelse, kunne man tillade, at den overskydende skat blev indefrosset som en offentlig prioritet i ejendommen. Denne prioritet skulle forrentes med en sædvanlig markedsrente og skulle forfalde, når boligen sælges, og sælgeren står med penge i hånden. Hvis boligen sælges til en pris under den vurdering, som har ligget til grund for den indefrosne ejendomsskat, skal det offentlige naturligvis nedskrive sin fordring tilsvarende for at forebygge overbeskatning.
Et sådant system ville eliminere det likviditetsproblem, som ejendomsbeskatningen i visse tilfælde kan påføre boligejerne. Og selvom den indefrosne skat først forfalder til betaling ved salg, så vil systemet ikke hæmme omsætningen og mobiliteten. Boligejeren får nemlig ingen gevinst ved at udskyde salget, fordi der hele tiden løber renter på den indefrosne ejendomsskat. Reelt får skatteyderen blot et midlertidigt lån af det offentlige til at betale skatten, men lånet skal forrentes på samme måde som et realkreditlån. En traditionel beskatning af boliggevinster ved salg - dvs. den beskatningsform jeg startede med at kritisere - virker derimod som et rentefrit lån fra det offentlige: Hvis boligejeren udskyder salg af boligen, så udsætter han/hun også beskatningen af en optjent kapitalgevinst, men uden at der beregnes en rente af den udskudte skat.
Denne diskussion om boligbeskatning kan forekomme teknisk, men det er vigtigt for de politiske beslutningstagere at forholde sig til disse spørgsmål, fordi udformningen af boligbeskatningen kan have stor betydning for, hvor godt bolig- og arbejdsmarkedet fungerer, og dermed for befolkningens velfærd.
I perioder med store stigninger i ejerboligpriserne fremføres næsten altid forslag om, at boligejerne bør beskattes af deres kapitalgevinster, når de sælger deres bolig. Det kan forekomme både naturligt og rimeligt, at kapitalgevinster skal beskattes, ikke mindst når vi har så højt et skattetryk på arbejdsindkomst. Det kan også umiddelbart forekomme rimeligt, at boliggevinster først skal beskattes, når boligen sælges, og sælgeren står med penge i hånden. Problemet er blot, at en sådan beskatning ved realisation af gevinsten vil hæmme udbuddet af ejerboliger, fordi man tilskynder boligejerne til at udskyde salget, hvis de har mulighed for det. Ved at udskyde salget undgår man jo skatten. Dermed bliver der udbudt færre boliger til salg med det resultat, at priserne drives yderligere i vejret. På den måde kommer boligkøberne reelt til at bære en del af byrden ved skatten, selv om den egentlig var tænkt som en skat på sælgerne.
Man opnår altså ikke den byrdefordeling, der var tilstræbt, og samtidigt vil en beskatning af boliggevinster ved realisation hæmme mobiliteten på bolig- og arbejdsmarkedet, fordi det bliver dyrere at flytte. Dermed får man en dårligere udnyttelse af boligmassen og en mindre fleksibilitet på arbejdsmarkedet, der vil give større inflationspres og lavere beskæftigelse på længere sigt.
Men kunne man ikke løse dette problem ved at tillade, at kapitalgevinster ved boligsalg er skattefri, så længe pengene blot bruges til at erhverve en ny bolig? Svaret er, at dette kun delvis ville løse problemet, fordi beskatningen stadig ville ramme dem, der flytter fra en ejer- til en lejerbolig, eller dem der flytter fra en større til en mindre ejerbolig. Mobiliteten ville altså stadig blive hæmmet, og mange formuer ville blive ”fastlåst” i ejerboliger, selvom formuerne set fra samfundets synspunkt måske kunne have givet et større afkast ved investering i andre aktiver.
Af alle disse grunde er det meget bedre at foretage en løbende beskatning af ejendomsværdier, sådan som det sker gennem den kommunale og amtskommunale grundskyld og gennem ejendomsværdiskatten på ejerboliger. Løbende ejendomsskatter hæmmer ikke mobiliteten på bolig- og arbejdsmarkedet, og en skat på grundværdier overvæltes ikke på boligkøberne, men kapitaliseres i lavere grundpriser (ejendomsværdiskatten bliver også kapitaliseret i lavere ejendomspriser i fuldt udbyggede boligområder, hvor der ikke er mulighed for at bygge yderligere boliger). Under ”normale” omstændigheder - dvs. før indførelsen af det gældende skattestop – vil en løbende ejendomsbeskatning også automatisk sikre en beskatning af kapitalgevinster på boliger, fordi ejendomsskatten vil stige i takt med ejendomsvurderingen.
Et taleksempel kan hjælpe til at illustrere pointen: Antag, at en bolig er steget 100.000 kr. i værdi, og at ejendomsværdiskatten udgør 2% af den aktuelle ejendomsværdi. Værdistigningen betyder da, at boligejeren ud i al fremtid skal betale 2000 kr. mere om året i ejendomsskat, forudsat at værdistigningen er varig. En permanent årlig stigning i ejendomsskatten på 2000 kroner svarer til en engangsudgift på 50.000 kr., hvis renten er 4% (hvis man tager et lån for at betale engangsudgiften på de 50.000 kr., så skal man jo betale 2000 kr. årligt i rente ved en rente på 4%). Den løbende ejendomsskat har dermed reelt samme virkning, som hvis man øjeblikkeligt havde inddraget halvdelen af værdistigningen på de 100.000 kr., dvs. hvis man havde opkrævet en engangsskat på 50% af boligejerens kapitalgevinst. Den løbende ejendomsskat betyder blot, at gevinstbeskatningen bliver fordelt hen over årene. Hvis man sælger sin bolig og dermed realiserer sin gevinst, kommer man reelt stadig til at betale, fordi den løbende ejendomsskat som tidligere nævnt kapitaliseres i ejendomsværdien og fører til en lavere salgspris, end man ellers kunne have opnået.
Skattestoppet for ejendomsværdiskatten betyder imidlertid, at ejendomsværdiskatten ikke længere sikrer en automatisk beskatning af kapitalgevinster, fordi skatten ikke længere får lov til at stige i takt med boligpriserne. Dette har naturligvis nogle fordelingsmæssige konsekvenser, som kritiseres i Politikens leder d. 17/7. For samfundsøkonomien har fastfrysningen af ejendomsværdiskatten også nogle uheldige virkninger, som de økonomiske vismænd gentagne gange har fremhævet. Det tabte ejendomsskatteprovenu betyder alt andet lige, at skatterne på arbejdsindkomst bliver højere, end de ellers havde behøvet at være, hvilket hæmmer beskæftigelsen. År for år udhules provenuet fra ejendomsværdiskatten af inflationen, hvorved en stadig større andel af de samlede skatter må opkræves som indkomstskatter på arbejdskraft og kapital. Det er faktisk lige det modsatte, der er brug for i en verden, hvor arbejdskraft og kapital bliver stadigt mere mobile over landegrænserne og dermed stadigt vanskeligere at beskatte. Derudover risikerer man større prisudsving og dermed øget ustabilitet på boligmarkedet, fordi ejendomsskatterne ikke længere får lov at stige og falde i takt med ejendomspriserne.
Den traditionelle indvending mod en løbende ejendomsskat er, at skatten risikerer at belaste skatteyderens likviditet, hvis ejendomsvurderingen pludselig stiger mærkbart. Men der er en løsning på det problem: Hvis ejendomsskatten i reale kroner stiger ud over det niveau, som den lå på ved boligens anskaffelse, kunne man tillade, at den overskydende skat blev indefrosset som en offentlig prioritet i ejendommen. Denne prioritet skulle forrentes med en sædvanlig markedsrente og skulle forfalde, når boligen sælges, og sælgeren står med penge i hånden. Hvis boligen sælges til en pris under den vurdering, som har ligget til grund for den indefrosne ejendomsskat, skal det offentlige naturligvis nedskrive sin fordring tilsvarende for at forebygge overbeskatning.
Et sådant system ville eliminere det likviditetsproblem, som ejendomsbeskatningen i visse tilfælde kan påføre boligejerne. Og selvom den indefrosne skat først forfalder til betaling ved salg, så vil systemet ikke hæmme omsætningen og mobiliteten. Boligejeren får nemlig ingen gevinst ved at udskyde salget, fordi der hele tiden løber renter på den indefrosne ejendomsskat. Reelt får skatteyderen blot et midlertidigt lån af det offentlige til at betale skatten, men lånet skal forrentes på samme måde som et realkreditlån. En traditionel beskatning af boliggevinster ved salg - dvs. den beskatningsform jeg startede med at kritisere - virker derimod som et rentefrit lån fra det offentlige: Hvis boligejeren udskyder salg af boligen, så udsætter han/hun også beskatningen af en optjent kapitalgevinst, men uden at der beregnes en rente af den udskudte skat.
Denne diskussion om boligbeskatning kan forekomme teknisk, men det er vigtigt for de politiske beslutningstagere at forholde sig til disse spørgsmål, fordi udformningen af boligbeskatningen kan have stor betydning for, hvor godt bolig- og arbejdsmarkedet fungerer, og dermed for befolkningens velfærd.
Peter Birch Sørensen
Politiken,
25.7.2005.
Skrevet i relation til