Hæv boligskatten og sænk indkomstskatten
Boligprisernes himmelflugt de seneste 10 år har betydet mere end en fordobling af boligformuen. De reale boligpriser er således på landsplan steget med mere end 100 pct. siden 1993, og i visse områder, herunder ikke mindst i Hovedstadsområdet, har prisstigningen været endnu kraftigere. Alene det sidste år er priserne omkring Hovedstaden steget med omkring 25 pct.
Prisstigningerne på jord og fast ejendom har ledt til kapitalgevinster på mange hundrede milliarder kroner. Disse kapitalgevinster er tilfaldet de heldige, der har været på ejerboligmarkedet de seneste 10 år. Omvendt har der været perioder, hvor boligejerne generelt oplevede direkte tab. Dette var senest tilfældet i begyndelsen af 1990’erne. Der er altså som følge af svingende huspriser både risiko for tab og mulighed for gevinster. Set over en længere periode er huspriserne imidlertid steget og endda steget mere end inflationen. I gennemsnit kan boligejerne således forvente, at deres bolig stiger med 1-2 pct. mere end de almindelige priser.
Når huspriserne svinger over tid, vil der være vindere og tabere. Set i et livsperspektiv er det for den enkelte ikke mindst tidspunktet, hvor man træder ind på ejerboligmarkedet, og tidspunktet, hvor man forlader ejerboligmarkedet, der bestemmer, hvor store kapitalgevinster man opnår. Ofte er det, når man får børn eller bliver gift, at man flytter i ejerbolig, og jobskifte, skilsmisse eller svigtende helbred kan føre til, at man må forlade ejerboligmarkedet igen. Sådanne forhold kan dermed få betydelige konsekvenser for størrelsen af det kapitaltab eller den kapitalgevinst, den enkelte opnår. Der er dermed et betydeligt element af tilfældighed over, hvem der bliver tabere, og hvem der bliver vindere i boliglotteriet.
I praksis er kapitalgevinster på ejerboliger skattefri. Boligejerne beskattes dog ved ejendomsværdiskatten af det løbende afkast af boligen, eller om man vil af den husleje, boligejeren sparer, ved at eje huset. Ejendomsværdiskatten kan ses som modstykket til, at andre former for kapitalindkomst, f.eks. renteindtægter og afkast af aktier, beskattes. Ejendomsværdiskatten er imidlertid væsentligt lavere end skatten af f.eks. renteindtægter. På papiret er ejendomsværdiskatten 1 pct. af boligens værdi, men særregler og skattestoppets udhuling indebærer, at den reelle ejendomsværdiskattesats udgør mindre end 0,6 pct. af den aktuelle ejendomsværdi.
Den lave ejendomsværdiskat indebærer en skattemæssig favorisering af investeringer i boliger frem for andre formueplaceringer, idet kun pensionsopsparing beskattes lige så lempeligt som boliger. I vismandsrapporten opgør vi værdien af denne favorisering til 20 mia. kr. årligt. En ophævelse af de særregler, der gælder for pensionister og folk, der har købt før 1. juli 1998, og en tilbagerulning af skattestoppets udhuling af ejendomsværdiskatten, vil bringe den reelle ejendomsværdiskat i overensstemmelse med den sats, der gælder på papiret, nemlig 1 pct. Herved ville knap halvdelen af den skattemæssige subsidiering være fjernet.
En ejendomsværdiskat på 1 pct. vil imidlertid fortsat indebære en favorisering af investeringer i ejerboliger i forhold til andre placeringer. En skattemæssig neutral behandling af ejerboliger ville enten kunne opnås med en ejendomsværdiskat på godt 1½ pct. eller ved en kombination af en ejendomsværdiskat på 1 pct. og en beskatning af kapitalgevinsterne.
En beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger vil reducere de fordelingsmæssige tilfældigheder, der opstår som følge af de svingende boligpriser. Samtidig er boliggevinsterne de seneste 10 år primært kommet de mest velstillede til gode, og gevinsterne har dermed bidraget til en øget ulighed. Hvis disse gevinster var blevet beskattet, ville man have opnået et provenu, der kunne have været anvendt til at reducere skatten på arbejdsindkomst. Da en kapitalgevinstbeskatning vil gøre indkomstfordelingen mere lige, vil en sådan beskatning give mulighed for eksempelvis at sænke topskatten, uden at uligheden samlet set øges. En sådan omlægning af skattesystemet vil øge den samlede velstand.
Der fremføres ofte en række argumenter imod en beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger, herunder at en kapitalgevinstbeskatning, der udløses i forbindelse med salg af boligen, kan føre til mindsket mobilitet på boligmarkedet. En uheldigt udformet kapitalgevinstbeskatning kan derfor skade mere, end den gavner.
I vismandsrapporten beskriver vi imidlertid en metode, der undgår de problemer, der fremføres mod traditionelle former for kapitalgevinstbeskatning. Metoden indebærer grundlæggende en beskatning af kapitalgevinster, når de omsættes til forbrug. Dette gælder både kapitalgevinster, der belånes, og kapitalgevinster, der efter salg anvendes til øget forbrug. Metoden beskatter derimod ikke kapitalgevinster, hvis de blot geninvesteres. Hvis man f.eks. har haft en prisstigning på sit hus, som man sælger, for derefter at købe et nyt, vil man derfor ikke blive beskattet af kapitalgevinsten. Derved påvirker beskatningen ikke beslutningen om at flytte fra én ejerbolig til en anden. Det er også muligt at udskyde beskatningen, hvis salgsprovenuet anbringes i eksempelvis aktier eller obligationer. Beskatningen er endvidere symmetrisk i forhold til kapitaltab og kapitalgevinster. Hvis man eksempelvis har et hus, der først stiger i værdi, og derefter falder, vil det ikke udløse nogen skat. En fordel ved beskatningsmetoden er, at den udelukkende baserer sig på faktiske købs- og salgspriser. Derved har metoden ikke det værdiansættelsesproblem, der er knyttet til den nuværende ejendomsværdiskat.
Den model, der er beskrevet i vismandsrapporten, indebærer en beskatning af såvel kapitalgevinster som lånefinansieret forbrug. At den beskrevne model beskatter lånefinansieret forbrug, kan opfattes som en kvalitet ved forslaget, fordi det nuværende skattesystem gennem rentefradragsretten begunstiger lånefinansieret forbrug i forhold til forbrug baseret på tidligere opsparing. I forhold til lånefinansieret forbrug vil beskatningsmodellen i praksis indebære en beskatning, der nøjagtig modsvarer den skattemæssige værdi af rentefradragsretten. Herved vil det nuværende skattesystems subsidiering af lånefinansieret forbrug blive ophævet.
En ejendomsværdiskat på 1 pct. - dvs. uden særregler og uden udhuling - kombineret med en beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger baseret på den model, der er beskrevet i den seneste vismandsrapport, vil gøre skattesystemet væsentligt mere hensigtsmæssigt end i dag.
Det vil for det første reducere de betydelige tilfældigheder, der præger fordelingen af kapitalgevinster. For det andet vil den forskelsbehandling, der i dag sker gennem særreglerne i ejendomsværdiskatten, blive fjernet. For det tredje vil den nuværende subsidiering af ejerboligsektoren blive ophævet, og den skattemæssige behandling af ejerboliger og andre former for formueanbringelser vil blive ligestillet. Endelig for det fjerde vil en sådan beskatning kunne finansiere en mærkbar sænkning af skatten på arbejdsindkomst, hvilket vil bidrage til at løse de langsigtede problemer i dansk økonomi. En fortsat lav beskatning af boliger har den direkte modsatte virkning.
Beskatningsmodellen er nærmere beskrevet i vismandsrapporten.
Prisstigningerne på jord og fast ejendom har ledt til kapitalgevinster på mange hundrede milliarder kroner. Disse kapitalgevinster er tilfaldet de heldige, der har været på ejerboligmarkedet de seneste 10 år. Omvendt har der været perioder, hvor boligejerne generelt oplevede direkte tab. Dette var senest tilfældet i begyndelsen af 1990’erne. Der er altså som følge af svingende huspriser både risiko for tab og mulighed for gevinster. Set over en længere periode er huspriserne imidlertid steget og endda steget mere end inflationen. I gennemsnit kan boligejerne således forvente, at deres bolig stiger med 1-2 pct. mere end de almindelige priser.
Når huspriserne svinger over tid, vil der være vindere og tabere. Set i et livsperspektiv er det for den enkelte ikke mindst tidspunktet, hvor man træder ind på ejerboligmarkedet, og tidspunktet, hvor man forlader ejerboligmarkedet, der bestemmer, hvor store kapitalgevinster man opnår. Ofte er det, når man får børn eller bliver gift, at man flytter i ejerbolig, og jobskifte, skilsmisse eller svigtende helbred kan føre til, at man må forlade ejerboligmarkedet igen. Sådanne forhold kan dermed få betydelige konsekvenser for størrelsen af det kapitaltab eller den kapitalgevinst, den enkelte opnår. Der er dermed et betydeligt element af tilfældighed over, hvem der bliver tabere, og hvem der bliver vindere i boliglotteriet.
I praksis er kapitalgevinster på ejerboliger skattefri. Boligejerne beskattes dog ved ejendomsværdiskatten af det løbende afkast af boligen, eller om man vil af den husleje, boligejeren sparer, ved at eje huset. Ejendomsværdiskatten kan ses som modstykket til, at andre former for kapitalindkomst, f.eks. renteindtægter og afkast af aktier, beskattes. Ejendomsværdiskatten er imidlertid væsentligt lavere end skatten af f.eks. renteindtægter. På papiret er ejendomsværdiskatten 1 pct. af boligens værdi, men særregler og skattestoppets udhuling indebærer, at den reelle ejendomsværdiskattesats udgør mindre end 0,6 pct. af den aktuelle ejendomsværdi.
Den lave ejendomsværdiskat indebærer en skattemæssig favorisering af investeringer i boliger frem for andre formueplaceringer, idet kun pensionsopsparing beskattes lige så lempeligt som boliger. I vismandsrapporten opgør vi værdien af denne favorisering til 20 mia. kr. årligt. En ophævelse af de særregler, der gælder for pensionister og folk, der har købt før 1. juli 1998, og en tilbagerulning af skattestoppets udhuling af ejendomsværdiskatten, vil bringe den reelle ejendomsværdiskat i overensstemmelse med den sats, der gælder på papiret, nemlig 1 pct. Herved ville knap halvdelen af den skattemæssige subsidiering være fjernet.
En ejendomsværdiskat på 1 pct. vil imidlertid fortsat indebære en favorisering af investeringer i ejerboliger i forhold til andre placeringer. En skattemæssig neutral behandling af ejerboliger ville enten kunne opnås med en ejendomsværdiskat på godt 1½ pct. eller ved en kombination af en ejendomsværdiskat på 1 pct. og en beskatning af kapitalgevinsterne.
En beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger vil reducere de fordelingsmæssige tilfældigheder, der opstår som følge af de svingende boligpriser. Samtidig er boliggevinsterne de seneste 10 år primært kommet de mest velstillede til gode, og gevinsterne har dermed bidraget til en øget ulighed. Hvis disse gevinster var blevet beskattet, ville man have opnået et provenu, der kunne have været anvendt til at reducere skatten på arbejdsindkomst. Da en kapitalgevinstbeskatning vil gøre indkomstfordelingen mere lige, vil en sådan beskatning give mulighed for eksempelvis at sænke topskatten, uden at uligheden samlet set øges. En sådan omlægning af skattesystemet vil øge den samlede velstand.
Der fremføres ofte en række argumenter imod en beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger, herunder at en kapitalgevinstbeskatning, der udløses i forbindelse med salg af boligen, kan føre til mindsket mobilitet på boligmarkedet. En uheldigt udformet kapitalgevinstbeskatning kan derfor skade mere, end den gavner.
I vismandsrapporten beskriver vi imidlertid en metode, der undgår de problemer, der fremføres mod traditionelle former for kapitalgevinstbeskatning. Metoden indebærer grundlæggende en beskatning af kapitalgevinster, når de omsættes til forbrug. Dette gælder både kapitalgevinster, der belånes, og kapitalgevinster, der efter salg anvendes til øget forbrug. Metoden beskatter derimod ikke kapitalgevinster, hvis de blot geninvesteres. Hvis man f.eks. har haft en prisstigning på sit hus, som man sælger, for derefter at købe et nyt, vil man derfor ikke blive beskattet af kapitalgevinsten. Derved påvirker beskatningen ikke beslutningen om at flytte fra én ejerbolig til en anden. Det er også muligt at udskyde beskatningen, hvis salgsprovenuet anbringes i eksempelvis aktier eller obligationer. Beskatningen er endvidere symmetrisk i forhold til kapitaltab og kapitalgevinster. Hvis man eksempelvis har et hus, der først stiger i værdi, og derefter falder, vil det ikke udløse nogen skat. En fordel ved beskatningsmetoden er, at den udelukkende baserer sig på faktiske købs- og salgspriser. Derved har metoden ikke det værdiansættelsesproblem, der er knyttet til den nuværende ejendomsværdiskat.
Den model, der er beskrevet i vismandsrapporten, indebærer en beskatning af såvel kapitalgevinster som lånefinansieret forbrug. At den beskrevne model beskatter lånefinansieret forbrug, kan opfattes som en kvalitet ved forslaget, fordi det nuværende skattesystem gennem rentefradragsretten begunstiger lånefinansieret forbrug i forhold til forbrug baseret på tidligere opsparing. I forhold til lånefinansieret forbrug vil beskatningsmodellen i praksis indebære en beskatning, der nøjagtig modsvarer den skattemæssige værdi af rentefradragsretten. Herved vil det nuværende skattesystems subsidiering af lånefinansieret forbrug blive ophævet.
En ejendomsværdiskat på 1 pct. - dvs. uden særregler og uden udhuling - kombineret med en beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger baseret på den model, der er beskrevet i den seneste vismandsrapport, vil gøre skattesystemet væsentligt mere hensigtsmæssigt end i dag.
Det vil for det første reducere de betydelige tilfældigheder, der præger fordelingen af kapitalgevinster. For det andet vil den forskelsbehandling, der i dag sker gennem særreglerne i ejendomsværdiskatten, blive fjernet. For det tredje vil den nuværende subsidiering af ejerboligsektoren blive ophævet, og den skattemæssige behandling af ejerboliger og andre former for formueanbringelser vil blive ligestillet. Endelig for det fjerde vil en sådan beskatning kunne finansiere en mærkbar sænkning af skatten på arbejdsindkomst, hvilket vil bidrage til at løse de langsigtede problemer i dansk økonomi. En fortsat lav beskatning af boliger har den direkte modsatte virkning.
Beskatningsmodellen er nærmere beskrevet i vismandsrapporten.
Peter Birch Sørensen, Jørgen Birk Mortensen og Jan Rose Skaksen
Berlingske Tidende,
12. december 2005.
Skrevet i relation til