En skat der trækker landet skævt

De største gevinster ved skattestoppet for ejendomsværdiskatten er gået til boligejere i de dele af Danmark, der har oplevet den stærkeste økonomiske fremgang siden 2001.

Det er konsekvensen af skattestoppets såkaldte nominalprincip, som har betydet, at ejendoms-værdiskatten har været fastlåst i kroner og øre siden 2002. Fastlåsningen har i kombination med stigende boligpriser reduceret den effektive ejendomsværdiskat. De største gevinster er gået til de boligejere, der har oplevet de største stigninger i værdien af deres bolig.

En konsekvens af skattestoppet er således, at en boligejer med en bolig til en værdi af eksempelvis 3 mio. kr. i 2016 betaler en lavere ejendomsværdiskat, hvis boligen ligger i Gentofte eller Hellerup, hvor boligpriserne er steget forholdsvist meget, end hvis boligen ligger i Sønderborg eller Kerteminde, hvor boligpriserne er steget knap så meget.

Dette er i modstrid med det vandrette lighedsprincip, der normalt kendetegner et retfærdigt skattesystem. Et princip der siger, at en given indkomst beskattes ens, uanset hvor indkomsten kommer fra. Formandskabet for De Økonomiske Råd anbefaler, at alle betaler den samme skattesats uanset, hvor meget boligen er steget i pris siden 2002.

Ejendomsværdiskatten blev indført i 2000 til afløsning for den tidligere lejeværdi af egen bolig. Allerede i 2002 indførte den daværende regering et nominelt loft for ejendomsværdiskatten, så skatten i de efterfølgende år skulle beregnes som det mindste beløb af tre muligheder.

Den første mulighed er at opgøre skatten som 1 pct. af 2001-vurderingen af boligen plus 5 pct. i tillæg.

Den anden er, at skatten beregnes som 1 pct. af 2002-vurderingen af boligen.

Endelig er den tredje og sidste mulighed at beregne ejendomsværdiskatten som 1 pct. af årets aktuelle vurdering af boligen.

I praksis er det enten vurderingen i 2001 eller 2002, som er blevet brugt til beregningen af ejendomsværdiskatten, da boligerne kun i særlige tilfælde er faldet i værdi i forhold til de to år.

Skattestoppet har været en stor fordel for de boligejere, hvis boliger er steget meget.

Vurderingen af ejerboliger i eksempelvis Gentofte er fra 2001 til 2014 i gennemsnit steget med over 80 pct., mens vurderingen af ejerboliger i Sønderborg og Kerteminde er steget med ca. 50 pct. Det har konsekvenser for den effektive sats for ejendomsværdiskat, som i 2015 er lavere i Gentofte end i Sønderborg.

Hvis der ikke havde været et skattestop, skulle boligejerne have betalt en højere ejendomsværdiskat. Beregninger i seneste vismandsrapport viser, at den gennemsnitlige årlige gevinst af skattestoppet opgjort i 2014 i Gentofte Kommune er 11.900 kr. pr. voksen i en ejerbolig, mens den i Sønderborg Kommune er knap 700 kr. og i Kerteminde Kommune godt 1.000 kr. pr. voksen. Skattestoppet har også haft betydning for stigningen i priserne på ejerboliger. Når skatten er låst fast i kroner og øre, øges boligpriserne i forhold til situationen uden skattestop.

Uden skattestop ville det beløb, som boligejerne skulle have betalt i ejendomsværdiskat, have fulgt med boligpriserne op under højkonjunkturen i 2006-2007. Det ville således have lagt en dæmper på boligprisstigningerne, hvilket havde bidraget til at tage toppen af overophedningen af dansk økonomi i denne periode.

De højere boligpriser, der er resultatet af skattestoppet, betyder samtidigt, at langt de fleste boligejere, der ejede en bolig i 2001, har haft en ekstra kapitalgevinst. Det gælder især boligejerne i og omkring de større byer.

Baggrunden for ejendomsværdiskatten er, at boligejerne beskattes af værdien af, at de har et sted, hvor de kan bo.

Nogle boligejere spørger, hvorfor de skal betale skat af noget, som de allerede har købt. Svaret er, at en bolig skal sammenlignes med andre investeringer som aktier eller obligationer. Aktionærer betaler skat af deres udbytte og aktiekursgevinster, obligationsejere betaler skat af deres renter, og boligejere betaler ejendomsværdiskat af det afkast som boliginvesteringen giver: værdien af, at de kan bo i deres bolig.

De fleste vil finde det helt naturligt, at en person, der køber en bolig og lejer denne ud, skal betale skat af lejeindtægten.

Det særlige ved ejerboliger er, at der er et sammenfald mellem ejer og bruger af boligen.

Uden ejendomsværdiskatten, vil man således give en skattemæssig favorisering til investeringer i ejerboliger og dermed gøre det mere fordelagtigt at investere i boliger end i andre former for kapitalanbringelse.

Populært sagt, er der således skattemæssige incitamenter til, at der investeres for meget i mursten og for lidt i arbejdspladser.

Ud over at skattestoppet har medført en geografisk skævridning af den effektive ejendomsværdiskat, og at det giver incitament til at overinvestere i mursten, har det også medført, at ejendomsværdi-skatten ikke længere bidrager til at stabilisere den finansielle og makroøkonomiske udvikling og dermed reducere risikoen for boligprisbobler. Der er således meget, der taler for, at det er på tide at ophæve skattestoppet.

Det første trin i ophævelsen af skattestoppet vil være at lade ejendomsværdiskatten følge vurderingen af boligerne. Næste naturlige trin vil være at sikre en ensartet effektiv beskatning på tværs af landet. Det er selvfølgelig et politisk valg, på hvilket niveau ejendomsværdiskatten skal harmoniseres. Det kunne være 1 pct. af ejendomsvurderingen, som skatten var i 2001, eller det kunne være 0,6 pct., som svarer nogenlunde til det nuværende niveau.

I den seneste vismandsrapport har vi beregnet, at et passende niveau for den effektive ejendomsværdiskattesats er omkring 1,2 pct. af den aktuelle vurdering, hvis man skal genoprette balancen mellem beskatningen af boliginvesteringer og beskatningen af investeringer i arbejdspladser. Den faktiske skattesats kunne hæves fra det nuværende niveau til det fremtidige niveau over en årrække. Samtidig kunne alle boligejere få mulighed for at indefryse ejendomsværdiskatten for at afhjælpe de likviditetsproblemer, der er forbundet med en stigning i ejendomsværdiskatten.

Skattestoppet gælder indtil videre til 2020. En forlængelse af skattestoppet til 2025 vil med al sandsynlighed forøge skævhederne i beskatningen af boliger i takt med, at boligpriserne fortsætter den stigende tendens, der er uens fordelt på tværs af landet.